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据《中华工商时报》,2001年5月国内经济学家在“中国经济50人论坛"上

2.会展业带动了其它产业的发展。

转贴于论文联盟 , ' , , , . , , , , , . . :; ; 20世纪90年代以来,我国房地产价格持续上升,到2004年房地产市场出现火暴场面,以至有些地区出现严重的房地产“泡沫”。很多专家学者发表文章,对房地产价格上涨提出自己的观点,“泡沫论”与“非泡沫论”针锋相对。笔者认为,虽然我国没有全国性的房地产“泡沫”,但确实存在一些大城市及城市的部分地区价格虚涨,投机旺盛的局面。怎样调控房地产价格,防止房地产价格过渡上升引起泡沫经济是一个深刻的 问题 。本文从房地产市场的非均衡性&天天娱乐#65380;房地产的资源和资产两重性出发,论述影响房地产价格的主要因素及引发房地产变化的动力机制,以寻求解决问题的关键。1 房地产市场是非均衡的市场经济学上的非均衡 理论 是相对一般均衡理论而言。一般均衡理论是法国经济学家瓦尔拉斯在1874年出版的《纯粹经济学要义》一书中提出的。他认为,在现实生活中,所有商品的价格、供给和需求都是相互联系的,只有当所有商品的价格都达到了供给和需求相等的程度时,市场便处于一般均衡状态。这种理论的存在基于以下基本假设:市场是竞争充分的市场;市场信息是畅通的;价格涨跌是自由的,只依据市场供求关系,不存在其他非经济天天娱乐力量;主体只根据价格信号来调整供求关系,不知道数量信号。从一般均衡理论的定义中可知,房地产市场是非均衡的市场。这是因为: 1.1 房地产具有明显的地区性 这是由房地产的位置固定性、质量的差异性决定的。房地产商品不能自由流动,因此被称为不动产。由于不可移动,在某一地区出现供求失衡时,不可能从另一地区调入或输出进行调配,达到平衡。而只能通过引导调整供求结构,以接近平衡。 1.2 房地产市场是垄断的市场 房地产的开发建设必须以取得土地为前提,房地产的垄断性是由土地的垄断性决定的, 目前 土地的一级市场完全由政府控制,而二、三级市场还很不发育,因此,土地的价格具有明显的垄断性。同时,房地产的价格十分昂贵,限制房地产市场的可进入性,使参与的人数受到影响。无论是房地产的开发商还是购房者可进入性均较弱,很多人都被限制在市场之外,不能进行充分的市场竞争,在价格的制定上具有较强的垄断性。 1.3 房地产市场是不完全竞争市场 完全竞争的市场有四个要素:信息充分、商品同质、厂商自由出入、交易双方人数众多。而我国的房地产市场信息很多都是不公开的,对于消费者来说获得信息的渠道很有限。所有信息的真实性也有待考证。对供求双方来说是不公平的。由于市场的地区性,很难有同质的商品供给。由于房地产价格的昂贵性,对于供求者来说具有较强的资金限制,限制了参与的人数。因此,房地产市场是不完全的竞争市场。 1.4 房地产市场是一个投机的市场 房地产不仅是一种资源,还是一种资产。作为资源,一种生活必需品,具有价值与使用价值。同时又是一种资产,具有投资品的特点,如同股票、证券等其他有价证券一样具有投资性,因此,价格的变化深受市场主体的心理预期的影响,价格的变化,有很强的不确定性。2 非均衡条件下房地产价格变化的因素 分析 在非均衡的条件下,商品的价格也受供求关系的影响,通过市场调节达到相对的均衡态。但在市场失灵的同时政府要通过宏观调控手段进行有效的干预。因此,从供求两方面分析影响房地产价格的主要因素。 2.1 影响房地产供给的因素 2.1.1 房地产的价格 房地产的商品性决定了价格的变化影响房地产的供求关系。在其他因素不变的情况下,供给的量变与价格呈正相关,即房地产价格的上涨会刺激开发商增加房地产的供给。但由于房地产的供给严重依赖于土地供给,又具有明显的区域性,由于房地产的开发周期较长,供给相对价格的变化具有明显的时滞性。因此,要求房地产的供给各方认真做好前期的调查工作,客观预测市场的变化趋势,提前做好引导、规划和防范工作。 2.1.2 房地产的开发成本 从成本构成的角度看,房地产的价格由以下几部分构成,用公式表示为:房地产的价格=土地取得费+土地开发费+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润[1]。在市场价格稳定的条件下,开发成本增加,如土地价格、建筑材料价格、拆迁成本的上涨,以及新材料、新技术、新工艺的使用均使开发成本增加,再加之劳动力工资、利息等增加,使开发商获得利润减少,利润率下降,市场供给量减少。 2.1.3 国家相关政策 政府的土地供应政策、 金融 政策和财政政策都影响房地产市场供给。国家为了宏观调控房地产过热,每年土地的供应是有限的,减少土地供给量,地价就可能趋升,房地产开发成本趋增,房地产供给量便会趋减,两者是正相关的。金融政策对房地产市场供给量的影响主要通过贷款规模、利率水平等来实现。房地产业对银行贷款的依赖性很高。在个人购房中,购房者75%以上依赖国家贷款,而开发商中80%以上的资金直接或间接来源于银行贷款[2]。因此,贷款的比例及利率的变化对供需双方都存在影响。政府还可以通过财政税收政策调节房地产投资,如提高房地产税率可以减少房地产供给量的作用;对房地产 企业 开发普通居民住宅予以低息财政贷款和银行贷款贴息,会增加房地产供给量。 2.1.4 开发商对未来房地产价格的预期 开发商对未来商品住宅价格的预期,在一定时间内对房地产价格的变化也有很大的影响。如果开发商认为未来房地产价格有上涨空间,就会将现有房地产待价而沽;反之,则会采取各种促销手段刺激需求。 转贴于论文联盟 随着福利化分房的结束,住房商品化的开始,我国房地产业进入了持续快速 发展 的新时期。 转贴于论文联盟 将吸引更多的跨国公司进入该领域。

(责任编辑:天天娱乐)